INTRODUCCIÓN
La valoración de activos, inmobiliarios o no, resulta clave para determinar el tamaño de la inversión a realizar, la financiación a emplear y la rentabilidad susceptible de obtener, en el menor plazo posible, para minimizar el riesgo.
El mercado inmobiliario español se encuentra entre los principales objetivos de los inversores, especialmente los internacionales, y desde 2014 las cifras de inversión han crecido sin parar, alcanzando los 14.000 millones de euros en 2017, récord histórico, que se espera vuelva a repetirse en 2018. Los analistas consideran que el mercado inmobiliario español aún cuenta con oportunidades y recorrido, permitiendo obtener elevadas rentabilidades directas y expectativas de plusvalías a medio plazo.
Si algo caracteriza al actual mercado inmobiliario español es su alta profesionalización y un marcado componente financiero, frente al de épocas pasadas, previas a la crisis de 2008, mayoritariamente compuesto por empresas tradicionales, con escasos recursos propios, excesivo apalancamiento y una inmensa deuda a la que no pudieron hacer frente. Los nuevos actores llegados al sector cuentan con una gran fortaleza financiera, en lugar de tener que recurrir necesariamente a la financiación bancaria, por lo que gozan de autonomía y gran rapidez para adoptar sus decisiones de inversión.
Resulta fundamental centrar la cifra de inversión para presentar sus business plan y cumplirle sin desviaciones significativas, de forma que la correcta valoración de los activos a adquirir es obligada. Y solo pueden llevarla a cabo aplicando una metodología adecuada y disponiendo de las herramientas (tecnología) necesarias y los profesionales más cualificados, que cuenten con una formación apropiada.
OBJETIVOS DEL CURSO
Exponer de forma eminentemente práctica el proceso a seguir para llevar a cabo la determinación del valor de un inmueble, o de un activo financiero cuyo colateral sea un bien inmueble, o de una sociedad cuyo activo esté formado mayoritariamente por inmuebles. Conocer cuáles son los estándares de valoración internacionalmente aceptados, y la normativa española al respecto. Seleccionar de entre varios el criterio adecuado, en función del uso, destino y ubicación del inmueble de que se trate. Discriminar en qué medida la calidad del arrendatario o el contrato de arrendamiento formalizado, influirán sobre el valor del inmueble a adquirir. Cómo valorar el suelo según su condición de rústico o urbano. Cómo valorar una promoción inmobiliaria a desarrollar, en desarrollo o paralizada, bien sea en calidad de promotor único o conjuntamente con terceros. Valorar una aportación de suelo. Valoración de una empresa inmobiliaria.
Conocer las herramientas informáticas utilizadas por los tasadores y las entidades de tasación, incluidas las de valoración automatizada, cuyo desarrollo es creciente y se convertirán en algo habitual. Aplicar las técnicas de valoración de activos inmobiliarios más frecuentemente utilizadas entre las empresas del sector.
METODOLOGÍA
El objetivo principal consistirá en exponer de forma sintética los principales métodos utilizados para la valoración de inmuebles, derechos inmobiliarios, suelos y promociones inmobiliarias a desarrollar o en desarrollo, carteras de deuda con colateral inmobiliario y empresas inmobiliarias, en funcionamiento y para disolución o liquidación, o con fines de fusión.
En España, tras la entrada de fondos e inversores institucionales y el rápido desarrollo de las SOCIMI, con la modificación normativa que tuvo lugar en 2013, se han impuesto los estándares internacionales , como EPRA y NAREIT, y las valoraciones homologadas bajo criterios RICS, IVSC, AEVIU – TEGoVA, manteniéndose con carácter obligatorio las tasaciones bajo la Orden ECO 805/2003, para determinadas finalidades financieras (créditos y préstamos hipotecarios), aplicables a las entidades financieras y aseguradoras.
Las SOCIMI y las sociedades inmobiliarias cotizadas están obligadas a valorar sus activos de forma periódica, y el regulador/supervisor (MAB, CNMV) impone que lo hagan conforme determinados criterios, al igual que el mercado, para poder efectuar las pertinentes comparaciones inter empresas del sector.
Asimismo, cada vez está más extendida la modalidad de llevar a cabo valoraciones on line y valoraciones masivas de inmuebles, que si bien no facilitan valores exactos, si lo hacen de forma bastante aproximada, y tienen la ventaja de la rapidez y el coste reducido.
Las sesiones se llevarán a cabo con la participación de los mejores expertos en la materia, como EUROVAL y COLLIERS Int. Spain – IREA, quienes han llevado a cabo algunas de las operaciones más importantes del sector, y las exposiciones se llevarán a cabo con casos prácticos extraidos de la realidad.
DESTINATARIOS
El curso está enfocado a directivos y profesionales de entidades inmobiliarias o no, family offices, inversores, tenedores o gestores de activos inmobiliarios, asset y property managers, consultores y asesores de inversiones, auditores internos y externos, arquitectos y aparejadores, responsables jurídicos, financieros y contables, preferiblemente con experiencia, pero también es idóneo para postgraduados sin experiencia que deseen conocer las normas y criterios de valoración internacionalmente aceptados.
PROGRAMA
I.- Breve introducción a los fundamentos financieros de la valoración de un activo: capitalización y actualización, concepto y descuento de flujos, obtención del VAN – Valor Actual Neto, TIR – Tasa Interna de Rentabilidad. Definición y significado de: ROE, ROI, ROA, … GAV, NAV, NNAV, NNNAV … LTV, DTE, … FFO, Rentabilidad, Yield, NIY, …
II.- Aspectos esenciales de la valoración de activos inmobiliarios: los índices EPRA y NAREIT.
Los estándares RICS, IVSC y AEVIU – TEGoVA. La normativa española: Orden ECO 805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Principios de valoración.
III.- Métodos de valoración Orden ECO 805/2003: del coste (valor de reemplazamiento, bruto y neto), de comparación (de mercado), de actualización de rentas, residual (estático y dinámico). Finalidad, forma de cálculo y criterios de selección. Documentación necesaria. El informe de valoración. Diferencias entre tasación y valoración.
IV.- Métodos generales de valoración de empresas: empresas en funcionamiento (valor contable ajustado, por múltiplos, goodwill o fondo de comercio, descuento de flujos) y en liquidación. Métodos específicos para empresas inmobiliarias: EPRA NAV, doble NAV y triple NAV.
V.- El proyecto de ley de créditos inmobiliarios: principales aspectos y situación actual.
VI.- Herramientas informáticas para valoraciones y tasaciones inmobiliarias on line. Valoración masiva de inmuebles. Análisis de valores catastrales a efectos fiscales. Expropiaciones. Casos prácticos reales, con la colaboración de EUROVAL.
VII.- Valoración de empresas inmobiliarias. Valoración de carteras de deuda con colateral inmobiliario. Valoración de activos singulares. Valoraciones para fusiones de empresas inmobiliarias. Casos prácticos reales, con la colaboración de COLLIERS Int. Spain – IREA.
- PONENTE
Julián Salcedo Gómez, Doctor Economista, Urbanista, Socio Director de CEFYRE, S.L. (Consultoría, Estrategia, Formación y Real Estate) y Coordinador del FORO DE ECONOMISTAS INMOBILIARIOS.
- ASPECTOS DE INTERÉS DEL CURSO
Las inversiones inmobiliarias alcanzaron en nuestro país una cifra récord en 2017, cerca de 14.000 millones de euros y, si nada lo impide, se espera cerrar 2018 con una cifra similar. La práctica totalidad de las entidades financieras, SAREB incluida, continúan su proceso de desinversión, aplicando fuertes descuentos a los activos inmobiliarios y activos financieros, con colateral inmobiliario, que aún mantienen en sus balances, así como constituyendo sociedades conjuntas con fondos de inversión y otros operadores, servicers en su mayoría, para rentabilizarlos, aprovechando la fortaleza que muestra el mercado, con una demanda que supera notablemente a la oferta.
Pero hay que separar el grano de la paja, lo que exije valorar adecuadamente los activos que se van a adquirir, para conseguir una rentabilidad óptima y, sobre todo, evitar quedarse atrapado si se produjera inesperadamente un cambio de ciclo. Asistiendo a este curso obtendrá los conocimientos necesarios para determinar el verdadero valor de un inmueble o de una sociedad cuyos activos sean mayoritariamente inmuebles, dependiendo de la finalidad perseguida.
25 de junio de 2018
